第2提案 家賃前払い - 物件価格35∼40 % 引きにての不動産購入
その手続き、その管理の複雑さを一掃した仏国不動産 購入
SUL:社会住居用益権：
全ての利害関係者に利益をもたらす革新的な投資法
フランス独自の所有の定義を取り入れ、画期的な公共住宅建設事業(ペエル社)を立ち上げたアラン•ローリエ氏の説明を掲載いたします。
私は20年以上前より仏国特有の所有の定義を元に、手頃な家賃住宅建築に務め、仏国政府よりの依頼を受け、社会住宅の建築に関与してきました。
私のアイデアの源は、仏国住宅公団の建築費用節減より発足：住宅公団の建築費用が1000万円の場合家賃分を差し引いた600 万円を無用益権所有物件として一般投資家へ、400 万円を賃貸公社へ売却、国家の出費を抑えるというものです。
私の達した解決策は「個人投資家の参加」を募るものでした。
フランス国：所有の定義
- 使用と収益に預かる権利 :（usufruit = 用益権）
- 用益権を持たない所有者 :（nue-propriété = 無用益権 : 裸の所有者）
- Plein - Propriété = 完全所有者 :（1と2を合わせ持つ）
上記所有の定義に基づき、３の完全所有者の権利を切り離し、１の（usufruit = 用益権）を賃貸公社（国家より任命）へ、２の（nue-propriété = 無用益権：裸の所有者）を15∼20 年間分の家賃を差し引いた価格にて: 無用益権物件として個人投資家へ提案
ペエル社基盤を支えるフランス２国法
2000年: SRU法（Solidarity Renouvellement Urban：都市連帯再開発法案）当第55条は、住民者数により其々の自治体に、最小数公営住宅建築指定を義務付ける。
2006年：ENL法（Engagement National pour Logement：住宅国家公約）により建築可能用地増殖、各市町村に社会住宅建設割り当てを奨励、当法案にて一般大家に対しても賃貸奨励を促す。
当案の一環にて、ペエル社無用益権投資に対し立法の枠組みを与え、以下３者の関係を法案に明記。
- 用益権所有者（賃貸公社）
- 無用益権所有者（投資家）
- テナント
ペエル社３分野主要業務：
- 土地取得
- 建築許可申請とその建築
- 他社建築物件全体購入
ペエル社は自社物件をその価格の
60∼65 %にて個人投資家（無用益権所有者＝裸の所有者宛）へ
35∼40 %にて賃貸公社（usufruit = 用益権所有者宛）へ
ULS (ソシアル•レンタル用益権物件)として売却。
賃貸公社にては、15∼20年長期に渡る用益権期間中の家賃収入により、自動的に賃貸ストック拡大自社資金、公的助成金に頼る事無しの運営を可能とするものです。
裸の所有者の投資家にては、住宅需要が強いセクター（仏国主要都市）高評価が保証される不動産物件の取得を可能とします。一方フランス在住投資家にては、引退、資産の譲渡、又は課税の最適化等との投資戦略の一部とする事も可能です。
裸の所有者の投資家にては、2017年2次市場開催より、15∼20年間：常時転売可能。投資家の如何なる財政変化にも対応可能となりました。
裸の所有者の投資家にては、15∼20 年間ペエル社サービス料金：契約時支払い最高3500 €。其々の提案物件により金額差あり。PARIS-15区のそれは2880 €。
過去ペエル物件売却例
| 所在名 | 投資家率 | 賃貸公社率 | 期間 | 物件価格 | 投資家価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| CARRE INVALIDES | 64 % | 36 % | 20 年 | 327 000 € | 209 000 € |
| LE MAGISSON | 75 % | 25 % | 15 年 | 666 000 € | 500 000 € |
| LA RESERVE | 65 % | 35 % | 15 年 | 700 000 € | 449 000 € |
| BLEU AZUR | 65 % | 35 % | 15 年 | 473 000 € | 308 000 € |
| L’ECRIN DU COTEAU | 60 % | 40 % | 15 年 | 249 000 € | 150 000 € |
個人投資家の参加により、不動産の地盤緊張が最も高い地域（パリ、グレート•パリ、仏国主要都市 コート•ダ•ジュール）に於いて、手頃な価格の住宅建築を可能とするものです。
住居集中地にての賃貸ニーズを満たすソーシャル•レンタル用益権
社会的賃貸用益権：ソーシャル•レンタル用益権は、15年∼20年の期間に渡る資産の一時的な部分解体の原則に基づいています。
投資家は、用益権が賃貸法人に譲渡されている間の期間（15∼20年）の全家賃収入を差し引いた割引価格にて物件（裸の所有権）を取得します。
完全な物件所有権は、賃貸公社の用益権契約終了時、手続き及び費用無しにより自動的に投資家に返済されます。よって投資家は自己物件を、売却、賃貸、又は住居とする事が可能となります。
要約すればソーシャル•レンタル用益権はどのように革新的なソリューションですか？
この ペエル社投資物件は、投資家に対し、仏国にての一切の無課税と共に、不動産に対しての管理、その修理一切は賃貸公社が行います。投資家が完全所有者となる時は、賃貸公社による物件修理にて、一切の手続き無しに、完全な状態にての物件を受け取り、家賃収入の前払いがネックとなった商品。その背後には仏国政府の住宅供給に対する念が込められています。
密集地帯に手頃な家賃で心地良い住居の提供にて、幾多の条件を満たす項目を法の下に定め、社会クラスの混合、一般サラリーマンに、より便利な場所：交通機関の近辺、果ては未来を背負う学生達への快適な住居実現を想定した仏国政府の考えが籠められたものです。
このペエル社不動産投資に於いては、飛んでも無い利鞘は期待出来ませんが、固いという面ではどの国の不動産投資に比較しても断言出来うるものです。このフランスと言う国のあり方、考え方を日本の方々にお伝え出来ればと願って止みません。
日本その他、海外よりの不動産投資家にては、その手続き、その管理の複雑さを一掃、他の追従を許さない投資物件と確信いたします。
Usufruit Locatif Social：全ての利害関係者に利益をもたらす革新的な解決法
(ULS）を支援する裸の所有権（無用益権所有）は、ペエル社によって開発された投資方法です。これにより個人投資家を、不動産の地盤緊張が強い地域に於いて、手頃な価格の住宅生宅に関連付けることが出来る効率的な解体モデル。これは裸の所有者の投資家、用益権所有の賃貸公社、テナント、および地域コミュニティの全てに利点があります。
フランスは世界一の名立たる書類国家
仏国での不動産購入には、当地の公証人制度を知ることが大切です。不動産売買書類を筆頭に、贈与、遺産相続、遺言状等に関する正式書類は 公証人によってのみ作成されます。
この職業の歴史は 1597年に溯り、ヘンリー４世による古文書保管職を公証人の職務に合体 1696年ルイ14世より王印の捺印許可を授けられて以来、国家の代行人、唯一の正式書類作成者と成り、その後1791年、ナポレオン皇帝により自家営業者であり同時に公務官であるという特殊な身分制度は、1803年3月16日 法典25条 として公布されました。
フランス国にての不動産購買への信頼度は確証100 %
1431 年のジャンヌ•ダルクの裁判記録が当時のままに保たれ、公証人により作成される証書書類は、100年200年の単位で保管。故に当地では公証人による物件購入証書登記登録書類は、天災、革命、戦争その他、地上で何が起ころうと、その所有の権利は永久に確保されるものです。
ペエル社は、Usufruit Locatif Social（ULS）（用益権による社会住宅レンタル）を支援するオーナーシップ投資の創始社でありリーダーです。
ペエル社は、2000年にこの革新的な投資モデルを開発しました。具体的には用益権は15~20年間、住宅施設は、運営および維持する賃貸公社（貸し手）によって保持されます。裸の所有者の投資にては、物件価格の約30％から40％（15~20年間家賃収入に匹敵）の割引購買価格にての物件購入。
用益権期間終了の2年前、投資家（裸の所有者）はペエル社より、彼の資産の売却、賃貸続行、又は自身の居住とするかとの選択を問われます。投資家は、費用、手続き無しに彼の財産の完全な所有権を回復します。
2000年以来、ペエル社は173以上の都市で手頃な家賃、9 708戸の高品質の住宅ユニット建設を可能にしてきました。
2021年、ペエル社はフランスの手頃な価格の住宅セクターに於ける、最初のミッション主導型企業になりました。このモデルは、社会変革の永続的な部分であり、働く人々の住宅問題に対する解決策を提供し、投資家にては経済的、効率的な投資物件を提供するものです。
当社PARIS-TOSHI社の社長は、在仏40年に渡る帰化人であり、不動産免許書及び法定翻訳通訳の資格者です。これらの資格により、物件選択から、公証人事務所に於ける物件購入における全ての手続きを一括して行う事が可能です。
（外国人による仏国物件購入には、購入者言語法定通訳者臨席必須）
PARIS-TOSHI 社 全実務サービス料金：物件価格５％＋２％（仏国付加価値税）