第1提案 人類夢の資源：核融合イーター研究所の将来と共の地所購入

所在地:Forcalquier(フォーカルキエ)そのプロポーズ地所の名称 セント•カトリーヌ

フォーカルキエ村全体写真:村落都市化に伴いセント•カトリーヌに広がる建築許可を待つもの

南仏地所プロモーション

南仏地所プロモーションは以下 3 点を持って裏付けられます。

現在フランスは国を揚げてのエコロジー支援、地球温暖化の原因 CO2(二酸化炭素)の減少政策と重なり、当堤案は充分に投資の的となるものと考えます。半世紀に渡る新構想: 核融合と、グリーン水素の生産、その貯蔵を可能とする自然洞窟を有する当地の現状を紹介致します。

1. 核分裂原子炉 ➔ 核融合原子炉への移行

エネルギー資源の乏しいフランスは、第一次オイル•ショック後、石油生産国に対しエネルギー独立を図る為、ジスカール・デスタン大統領(1974∼1981 年)に より原子力発電政策が掲げられました。核分裂原子炉にて同国は世界最大原子力発電国家となり、電気料金は世界で最も安価なものとなりました。

2007 年、International (国際的)Thermonuclear (核融合)Experimental(実験)Reactor(原子炉) ITER (イーター)と呼ばれる核融合実験炉建設が、南仏 サン・ポール・レ・デュランスの仏国原子力センター、カダラッシュへと決定し ました。

核融合実験にては超巨大実験炉の必要により、フランス南部への決定は当地にての原子力発電に対する歴史の長さに由来するものです。

1994 年当時すでに、カダラッシュ原子力センター(核分裂原子炉)にて日本国 よりの視察団を迎えています。

2020 年 6 月 4 日付け専門誌により、イーター計画締結後 13 年目、2025 年目標核融合 原子炉建設に向かい、トカマク•リンク(核融合を起こさせる環境)の初期部分組み込 みのニュースが伝えられました。

超大型のトカマクにより、有効な核融合原子炉研究が可能となる為の出資メンバーは、欧州連合、インド、日本、韓国、ロシア、米国、中国、当イーターは 40 言語からなる 世界 35 カ国により協力開発です。

トカマク(プラズマ作成の為のドーナツ型釜)建造は、すでにこれまでに当地へ 2000 人の工事関係者を集結、現行欧州土木工事の最大規模のものです。

このトカマクの目標は、2025 年に核融合原子炉始動、2035 年までに その機能を最大限に押し上げ、この時点より核融合原子炉発電所実現への研究が開始されます。研究結果はイーター出資7カ国へ逐一提出され、各国にての核融合原子炉への研究が続けられます。

2050 年までに核融合による発電所の出現を目指すイーターは、世界一のプロトタイプ実験炉として、核融合原子炉発電所研究の最先端を行き、 当分野に於いて世界のメッカとなり続けるものです。

結果、イーター は世界各国の研究者、そして専門技術者を当地へ集結させ、家族と供に移住して来る研究者技術者は、リタイヤー層の要求とは異なり、その充分な収入に見合うより快適な住宅を望むものです。

彼等の大部分は自宅テレワークとなる為、その選択条件は唯一環境にあり、オフィスまでの距離は判断の基準にはなりません。これ等の要素はセント•カトリーヌ地所の建築許可を一層促進させるものです。

2020 年 10 月 14 日発行、LES ECHOS (仏国最大経済新聞)の記事より以下抜粋:

FORCALQIER(セント•カトリーヌ)からイータープロジェクト研究所 (Saint-Paul-lez -Duranse)まで45 km 前後(車で 30 数分)

2. 究極クリーン•エネルギー生産メッカ

地球温暖化に対しての未来のクリーン燃料 “水素” 人口的に製造される水素はクリーン水素と呼ばれ、南フランス(日照時間 300 日)による太陽パネルにての電気生産。その クリーン電気にてクリーン水素生産の仕組みが出来上がるものです。

その上の特典は、製造したクリーン水素を、貯蔵可能な自然洞窟の存在にあり、これらは今回の提案地所セント• カトリーヌより 16 km 離れた Volx(ボルクス)に数多く点在します。グリーン水素生産手段と共に、貯蔵自然洞窟を有する当地南仏プロヴァンスは これより水素製造のメッカとなるものです。

クリーンな電気による、クリーン水素製造、核融合原子炉による放射性廃棄物ゼロの人類究極クルーンエネルギー生産のメッカと成り得る、以上の2点により当地、南仏地所投資を堤案するものです。投資とは明日明後日の観念では無く、長期の展望に立ったものである事を強調させて頂きます。

3. 観光客 ➔ 定年定住者への移行

当地方は年間 150 万人のツーリストを迎えるフランス国内にて、屈指の観光地方です。膨大なツーリスト数に対して広いスペースに住民数は 14 万人。

この地方へ観光客としてやって来たフランス各地からのツーリストが定年を迎える時、さてどこに最後の豊かな時を過ごそうかと思案した選択地の条件は、まずは明るい陽の光、都会にはない静けさと安全の保障、そして家屋、地所又は家賃が高額でない事の三点が挙げられます。当南仏プロヴァンスは、この全ての条件を満たすものです。

フォーカルキエ市庁舎よりセント•カトリーヌ地所の都市開発説明案内状

FORCALQUIER に於ける集中開発整備地域 Z.A.C (Zone d’- Aménagement Concerté )に指定されているセント•カトリーヌ

都市計画予定図

• 検討目的
  • 都市化による地所活用
  • 住宅種類の多様化実現
  • 模範的な環境地区の都市計画企画過程への取り決め
  • 公共団体による指導と共にその活動推進に同伴同行
• 任務内容
  • 都市化に於ける発展方法への忠告
  • 都市化計画会議への準備進行
• 都市化計画の内容とその重要性
  • 市町村に於ける主要空間の都市化
  • 行政地域内に於ける住宅用地復興
  • 300∼450 戸住宅 + 市民活動家屋
  • 西側の空間地所の都市化再構成
  • 行政地域内の観光部門発展推進

思考基準:都市化と共に、その住宅空間の拡大を旨とし、住宅必要度を図式にて表現、 その計画実行を母体とする。

セント•カトリーヌ 地所開発展望図面
ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION : SAINTE-CATHERINE

ZONE de SAINTE-CATHERINE

上記全体がセント•カトリーヌの開発予定図です。これらはすでに 2012 年以降に作成 されたもので、茶色に走るラインが道路で、この道路建設費そしてその地下に設置 されるガス水道設備費用を含んでのものは30€ /m2です。下記の面積、戸数は16 ヘクタール A.B.C.D.E.F.G の内側に位置する住宅建築予定を示したものです。

N° 1〜N°10 までの面積計画建築家屋数をご覧ください。

N°1	面積 5000m2に高さ11m 25戸家屋
N° 2	面積 9800m2に高さ 9m 40戸家屋
N° 3	面積 9800m2に高さ 9m 40戸家屋
N° 4	面積 7000m2に高さ 7m 9戸家屋
N° 5	面積16000m2に高さ 7,5m 30戸家屋
N° 6	面積 6300m2に高さ 7,5m 5戸家屋
N° 7	面積 4000m2に高さ 7,5m 5戸家屋
N° 8	面積 4000m2に高さ 7,5m 15戸家屋
N°9	面積 約 18 500 m2 約 80 ベット数設置可能
N°11	面積 3000m2に高さ 6m 3戸家屋
N°12	面積 3000m2に高さ 6m 3戸家屋
N°13	建築物未定敷地
N° 10	200 台収容可能駐車場

CETE ( Centre d’Eudes Techniques de l’Équipement : 都市整備国立研究所) によりますと、 これより来たる 10 年の間に、Forcalquier 地域にて 600~700 戸住宅の必要性が発表されて います。

Forcalquier 地方新聞

見出し記事:来たる 2030 年にて 750 戸家屋建築予定

当提案の基本構想:不動産企画

1. 地理社会的環点より観たアルプス•ハイ•プロヴァンス地方に於ける小保養地域

アルプス•ハイ•プロヴァンス地方(Sisteron, Valensole, Forcalquier, Castellane Manosque etc.. ) の有する多種多様な特質は、近い将来北欧ヨーロッパに起こる社会通念の変化による 彼の地よりの人口移動に大いに寄与するものです。

ある銀行が近年行った調査の結果によりますと、疑いの余地無く当地への地理的移動は必然 の事実であり、プロヴァンス•アルプス•コート•ダ•ジュール地方は、その質の高い生活環境により、資産を抱えたリタイヤー人口を魅惑、結果として 150 万人の移動を予想する一方、この自然の与えた向日性は、資産家リタイヤーのみならず、全リタイヤー人口の住居への条 件を十二分に備える為、当不動産企画を紹介するものです。

調書よりの予測にて、今後のリタイヤー人口はより若く健康である為、彼らの欲する理想のリタイヤー保養地は、1950∼1975 年代のそれ、身近な医療サポート施設を第一とする選択 条件から大きく遠退がるものです。

当アルプス•ハイ•プロヴァンス地方は、エコノミック的には貧しいと言えますが、地所空間 に於いては大変な豊かさを有します。この特質は“生産第一”の時代、欧州経済拡大発展時に は不利の条件とも言えましたが、これより先、望まれる “ふれあい” 付加価値サービス”の時 代には大きな切り札となります。

時代の状況変化、リタイヤー人口増加に基づき、当地の住宅不動産分野は、リタイヤー人口がその主な客層となる為、社会経済全体の景気による影響からますます遠ざかるものです。

我々近代社会の進展に於いて、住居不動産は従来の固定資産として、又は次世代に残すもの との観念から離れ、家具同様消費物と見なされ、大多数の住宅購入者にとっての選択の条件 は “質と価格” の割合関係であり、住宅チョイスに於いて、この関係が何より優先されるものとなりました。

何故ならば当地で待たれているリタイヤー諸氏の資産は、約 200,000 €(2700 万円)、 450.000 €(6075 万円)この方々の望みは、食品その他、買い物に便利な質の高い独立生活 が営める地域に居住する事にあるからです。

2. フォーカルキエの周囲とは

アルプスより地中海への途中にあり、リュール山脈そしてルベロン山脈、ジュロンス、カバロン河の中間に位置する Forcalquier は、まるで魔法陣の様に全ての自然の恩恵の 只中に位置し、830 Km2 の領土内には 36 市町村、15 000 人の住民を有すものです。

Forcalquier の持つ特殊な風景は、リュール山脈の先端を照らし出す夕暮れの息を飲む美しさ、300 日を数える日照時間と共に、その緩やかなルベロン山脈の傾斜は、数々の レジャー(ハイキング、スキー)の源となるものです。

起伏に富むその地形内には、数多くの標識付き小道を有し、ハイカーには正に天国、そしてその他、数多い森林内道路に於いては、山岳ドライブを楽しむ事が可能です。

FORCALQUIER

• 在住住人口:5100 人
• TGV (新幹線)にて AIX-EN-PROVENCE より:55 分
• AIX-EN-PROVENCE より車にて:50 分
• マルセイユ空港より:1時間
• 生活必需品小売商店 2 軒のスーパー、1中学校を有す

3. 将来展望

これより近い将来の集団移住者への名称を、社会学的見地より“マーケティング用語”として“ シニア ”と致します。

シニアの生活様式に於ける変化は、生活環境の質に重きが当てられると共に、都会に携わる 危険に不安を感じるリタイヤー、そしてリタイヤー間近の年配者は、前時代の年配者と比較 に為らないその健康体と共に、これまでと異なるリタイアー生活を望み “土に帰る” 都会の 喧騒から離れ、より自然の中へとの望みが大多数の一致した意見との事です。

これより後、将来の当地住宅地価格が、喧騒、大気汚染、テロ等による街のそれよりも下回る理由は皆無であり、なぜならばシニア達は終生の住居地の選択条件を、何よりもその生活 環境に優先し、生活の糧を稼ぎ出す “仕事の供給地” たるを求めていないからです。

この傾向を受けて、不動産企画 の方向付けとして、より広大な住宅建築可能地を、より自然の中に求め、上記に記した住宅購買者の希望を叶えその実現に当たるものです。

上記条件そのまま、商店街地区近接、歴史的遺産に富み、高い質の医療設備と共に日照時間の長さにより、FORCALQUIER は上記の条件を備える打って付けの地と言えます。

高速道路へのアクセス至近、質の高い総合病院をエックス、マルセイユに控え、ヨーロッパ共同体、地方•県庁議会の庇護の下に、香水芳香大学の設立、マネ村のサラゴン修道分院を 囲む植物保存園に於ける数多くのフェスチィバル行事は、社会現象として自然に向かう傾向のシニアの切望に充分応えるものです。

4. “不動産企画”の内容

A. 一般性

当投資への財政アプローチは現実的実用性を有します。

これまでの説明以上に、数値に於いてのアルプス•コート•ダ•ジュールの新築住宅 2018 年度価格が、その前年に比べ 3,7 % 高に対し、当地方を含む南西部の上昇率は 18 % をマークす る等と当地方への高い要求度が伺われます。

当地方一帯への新築住宅への要求度は、すでに高いものですが、ある地域、例えば Aix-en- Provence 付近等は、移住を望む大多数のシニア達には手の届かない価格に対し、フォーカ ルキエ周囲に於いては、現在 200 000 € ∼ 450 000 € 等と、新築住宅購入価格は手頃なもの となっています。

議論の余地の無いものとして、全てのシニアがそのリタイヤー希望地に、新住居を購入する事は不可能ですが、しかるべき家賃の支払い能力を有する事は否めません。よってこの方向への投資は特に的を得たものとなり、このタイプの地所への要求度は特に際立ったものとなります。

その地所面積の広さと共に、先取り 10 年~20 年を見た建築可能用地として計画されるそれは、正に “実業企画 ” と言えるものです。この間、徐々に進む建築許可に沿って地元建築会社にその用地を売却する事により、全地所が建築許可地として変貌を遂げる 10 年∼15 年間に渡り地所売却収入を得る事が可能です。つまるところ、これまでの建築分野で優先されていた手法は、安価な地所購入、そしてその住宅建築は、非常に限られた売り手と買い手という、個人と業者間のみで行われていたものですが、現在に於いてはこの地所不足を前に、売却用地は即一般公開される為、極端に産業化した建築業界にて、小規模な建築会社はその土地買収に於いて、大資本を有す建築会社に太刀打ち出来ず、有益地所の購入は大建築会社に集中するという過去未聞の時代に突入致しました。

今日、又は特に近い将来、販売キャンペーンに於ける成功の鍵とは “ 地所不動産 ” の所有にあります。この方向に準じここに紹介しますそれは、将来に対しての “見返り” を十二分に秘めているものです。

B. セント•カトリーヌ投資地所紹介

当地所は、名称セント•カトリーヌ(Sainte-Catherine)フォーカルキエ村の玄関より 1.8 km、徒歩4分この村落紹介の絵葉書の内に溶け込み、南に位置する当地所はその緩やかな 傾斜、地層と共に各種の住宅建設(自然の傾斜は独立家屋の日照に関与)のスタイルを可能とするものです。

憲兵隊ポリスと共に消防隊を間近に控え、いざという事態への安心、より便利になった商店街は徒歩5分以内に存在します。

当地所は、ハイ•プロヴァンス•ファイナンス市民会社の所有により、その総面積は 16 ヘクタール 23 アール 44 平米、この面積は東京の日比谷公園のそれに匹敵するものです。

C. 財政要素

当地所は市民会社 “ハイ•プロヴァンス•ファイナンス” により購入され、社の内容は下記の通りです。

• 仏国税務局に « 法人 » 申告
• « 持参責務 » 赤字額 223,908€(収益より差し引き可能な赤字額)

補足事項

プラス•フロー:

• 赤字223,908€«持参責務»
• 公証人による地所購買税への節約額:約500.000€(市民会社株による売却の為実質不動産地所購入に於ける税高に比較した節約税額)

マイナス•フロー:

• Jean-Luc BROCHIER 氏市民会社口座、(現在 220. 000 €)

時間と共に値上がりする地所の持つ特質、当地域に於いては、現状すでに地所不足の上、村落に近いと言う並外れた地理条件、その数々の可能性を秘める為に、P.L.U. (都市計画ロ ーカル地所プラン局) による地所価格値上がり制限政策を考慮したとしても、時代の流れには逆らえず、2030 年代の地所価格は 400€/m2 (5 万円) に近づくものと推定いたします。当 “ 実業企画 ”の実現をみるには、約 10 年弱を要するかと思いますが、一度、地所の一角 に建築許可が降りますと、当敷地内ごく自然に当然のごとく建築許可が降りるものです。

近い将来に向け、当地所価格に対しての特記事項は、Forcalquier より 45 km、Saint-Paul- lez-Durance にてのイーター 研究所設置にあります。当研究所は全世界 35 カ国より集まっ た最優秀研究所員達により、永続無尽蔵の未来エネルギーの開発研究、2035 年完成を目指 す当研究所の設立によって 10 年を待たずして、当セント•カトリーヌの地価が倍増する事も 無分別な考察とは言えません。

フォーカルキエ地域全体が、ごく自然にイーター 研究所設立の影響を受けるものです。その理由は当地の生活環境の質の高さの評価に因るもので、世界各国よりの当研究員達の居住地 と成り得る為です。

5. 財政条件

上記に挙げました当地所の特性より、市民会社“ハイ•プロヴァンス•ファイナンス”はその全体株を 7.500.000 €にて譲渡、もちろんの事ながら、この様な地所譲渡に於いては、裁判所 任命測量士による地所鑑定書の提出が義務付けられおり、その他、当譲渡にあたり法律上書 類作成にかかる公証人その他の費用は 300.000 €です。

当持ち株による売買の為、SAFER ( Société d‘Aménagement Foncier et d’ Établissement Rural : 田園地所整備制度局) へ義務付けられている D. I. A (Document d’Intention/ d’Aliéner : 譲渡意向文書) の市町村役場へ の提出の必要が無くなります。なぜならば株譲渡は実質不動産売買の範疇に入らない故に、約 500 000 € (6750 万円) の節約に繋がるものです。

将来の提案土地価格は、現在の整備済み建築用地の約 2 倍強です。その内蔵する特殊性は特 に当地の建築業界の垂涎するところであり、その上、当売却株のサント•カテリーヌ地所 (Saint -Catherine)は、すでに ZAC (Zone d’Aménagement Concerté : 集中開発整備地域) に指定されているものです。

将来展望:

16 ヘクタール 160.000 m2 に対し、その建築実用地は 136.000 m2 です。他のスペースは 道路公園等 市民スペースに費やされるものです。

Forcalquier 近地域に於ける、ガス•電気•水道整備済み用地の地所価格は、現在平均 120€~ 150€ / m2 です。

この地域のシャンバレル地所(Forcalquier より南に 1.5 Km )は、15 年前、農民が農業地として 5€/m2 で購入、その後市庁舎が 25€/m2 で買取り、仏国最大の建築会社 NEXITY 社に50€/m2 で売却。当社は電気水道ガス整備工事遂行の後、この地を数年以前 150€/m2 強で売却したものです。

5∼10 年後、建築許可の下りたセント•カトリーヌ地所に対し、最低地価額を予想しての算出は以下の通りです。

セント•カトリーヌ地所 投資収益利回り

1. 支出額

• 地所購入金額 : 7.500.000 € (98%株) 10 億 1250 万円(1€ = 135 円換算)
• 弁護士公証人: 300,000€ 4050万円
• PARIS-TOSHI 総業務遂行報酬 8505 万円

525. 000 € (7%) +105.000 € (付加価値税 20%) 630.000 €

総支出額:8.430.000 € : 11 億 3805 万円

2. 収入額

• 建築許可地売却金額:40.800.000 € (300€/m2 x 136 000 m2)

道路駐車場建設、公園その他 工事費用:4.100.000 €

総収入額 : 36.700.000 € :49 億 5450 万円

現在時点にて既に 204 €/m2 、以後 10 年以前の 300€/m2 は確実と見られる。

Prix moyen du terrain constructible à 20 km de Forcalquier: 204 €/m2

フォーカルキエより 20 km 圏内建築可能平均土地価格 204€/m2

今日の建築可能地価すでに 200 €(27000 円 / m2)

総地所売却金額は 300€ /m2 x 136.000 m2 = 40.800.000 €(55 億 800 万円)これより道路公園ガス水道電気設置等に、約 4.100.000 €(5 億 5350 万円)を差し引きますと投資結果金額は 28.270.000 €(38 億 1645 万円 )となります。

当プロジェクトに於ける PARIS-TOSHI への総手続き一括業務報酬 630.000€(付加価値税 20% 込み)は支出総計に含まれるものです。

10 年来の土地価格上昇比率／10 年来の購入土地面積縮小比率

上記図、緑色は土地価格上昇率、青色は同金額で購入される土地面積の縮小を示す。10 年前の価格の88 % 増しがPARIS、 そしてその近郊の現在平均価格であり、PACA（プロヴァンス•コート•ダ∙ ジュール）は130% の上昇率を示し、PARIS は同金額でマイナス11% （例えば当時100 M2 購買可能が現在は89 M2）対してPACAはマイナス33 % ( 100 M2 購買可能が現在は67 M2)。

帰結：PACA(プロヴァンス•コート•ダ∙ ジュール)の土地家屋価値の安定上昇を将来に充分期待できる。