上記条令を踏まえ、
◾️1960∼80年代購入家屋地所、その家屋改造と増築例
N°1 の図は、日本企業が150 M2 の旧家とその敷地を含めて400 000 € にての購入を想定
250 000 € をかけて旧家屋完全改造。当時点での投資額は 650 000
€。改造家屋は上顧客へのバカンス接待、又は優秀社員へのインセンチィブ家族滞在などに使用、その空白時は旅行者への短期レンタルにて、家屋維持費用捻出(固定資産税、家屋保険、メンテナンス費用等)
特典:企業投資物件として原価償却欄における経理計上
N°2の図は数年後(5年~10年後)増築許可取得による土地価格
A.B
敷地分割地に増築許可の降りた場合:投資企業はA敷地を約
300 000 €、B 敷地を約 400 000 € にて売却可能。700 000 €の売却価格にて
投資原価完全回収 N°1図の投資金額 (650 000 €)+50 000 €
A.B
敷地一括地に増築許可の降りた場合:土地価格は約 500 000 €、投資原価は 150 000 €に減少(650 000 € - 500 000 €)
特典:A.B 敷地分割売却の場合は、投資原価全額回収 +50
000 €
A.B 敷地一括 売却の場合は、初期投資原価 =150 000 €
収益効率:A.B 敷地分割売却の場合、初期投資額 650 000 € は、
地所売却により700 000 € 回収 収益率108 %
( 図
N°1家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
5年後の土地売却にて年間収益率 = 21.60 %
10年後の土地売却にて年間収益率 = 10.80 %
収益効率:A.B 敷地一括売却の場合、初期投資額 650 000 €は、地所売却により500 000 € 回収 収益率
77%
( 図
N°1家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
5年後の土地売却にて年間収益率 = 15.40
%
10年後の土地売却にて年間収益率 = 7.70 %
N°3の図はレンタルによる増収希望の場合
A B 敷地に2家屋増築150 m2建築費用は、下記の Forum Construction 評価により260 000 €+40 000
€ (レンタル用家具購入)
= 300 000 € x 2 = 600 000 €。ツーリスト賃貸料金:シーズン中1週間 = 約
1400 €
特典:上記3家屋を担保として、仏国銀行融資による2家屋建築費用調達可能。520 000 €
の建築費用は3家屋の合計価値
1 870 000 €(650 000 € + 660 000 € +
560 000 €)により十二分な担保となる
650 000 € =初期投資額
560 000 € = 300 000 € (A敷地) + 260 000 €(建築費用)
660 000 € =
400 000 € (B敷地) + 260 000 €(建築費用)
注: 260 000 € は参考建築費用、敷地によって電気、水道、電話の接続費用を要する。