PARIS-TOSHI社よりの提案

 

 

PARIS-TOSHI 社は単なる不動産購入ではなく、南仏プロヴァンス、コート・ダ・ジュール地方一帯、敷地を伴った旧家屋購買を提案。

 

18∼19世紀にかけて外敵よりの防御の為、小高い丘に建てられた集落がこの地方の市町村の基礎となり、1960~80年代には、当時の低い建築密度係数の下に広大な敷地に単独住宅が多々建設されました。

 

これらの建築家主は、現在80~90 歳以上の高齢に達し、加えて一人暮らしという状況で、精神面、特に経済面に於いて家屋の維持が難しいと言う状況に陥り、広い敷地の下に忘れられた様に、今日の単独家屋点在の状況が造り上げられました。

 

現在フランス市町村による都市計画は、遠く点在する地所への給水排水施設の設置費用削減等の為、ALUR法の制定、住宅地は年々市町村中心部への方向に向かっています。

 

村々の遠隔地に建てられた独立家屋とその敷地は、市町村の発展その膨らみと共に、現在ではその近郊地域と成りつつあります。

 

ALUR 法 (アリュール法)2014年3月制定)
      市町村都市計画法において建築密度制限緩和令

                    住宅家屋建築規定とその賃貸料金制度改正令

 

建築密度制限緩和令の結果
      過去1000 M2 にて1家屋建設可能(180 M2)
          現在1000 M2 にて2~3家屋建設可能(各々150 M2)

(旧家屋物件例)



 

上記条令を踏まえ、
◾️1960∼80年代購入家屋地所、その家屋改造と増築例

N°1 の図は、日本企業が150 M2 の旧家とその敷地を含めて400 000 € にての購入を想定

 

250 000 € をかけて旧家屋完全改造。当時点での投資額は 650 000 €。改造家屋は上顧客へのバカンス接待、又は優秀社員へのインセンチィブ家族滞在などに使用、その空白時は旅行者への短期レンタルにて、家屋維持費用捻出(固定資産税、家屋保険、メンテナンス費用等)

 

特典:企業投資物件として原価償却欄における経理計上

 

N°2の図は数年後(5年~10年後)増築許可取得による土地価格 

 

A.B 敷地分割地に増築許可の降りた場合:投資企業はA敷地を約 300 000 €、B 敷地を 400 000 € にて売却可能。700 000 €の売却価格にて
投資原価完全回収  N°1図の投資金額 (650 000 €)+50 000 €
 
A.B 敷地一括地に増築許可の降りた場合:土地価格は約 500 000 €、投資原価は 150 000 €に減少(650 000 € - 500 000 €)
 

  

特典:A.B 敷地分割売却の場合は、投資原価全額回収 +50 000 
     A.B 敷地一括 売却の場合は、初期投資原価 =150 000 

 

収益効率A.B 敷地分割売却の場合、初期投資額 650 000 € は、 地所売却により700 000 € 回収 収益率108 %
        ( 図 N°1家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
                
         5年後の土地売却にて年間収益率 = 21.60 %  
                     10年後の土地売却にて年間収益率  = 10.80 % 
 
収益効率A.B 敷地一括売却の場合、初期投資額 650 000 €は、地所売却により500 000 € 回収 収益率 77%
      ( 図 N°1家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
                
                5年後の土地売却にて年間収益率  = 15.40 % 
                     10年後の土地売却にて年間収益率 =   7.70 %

  

 

N°3の図はレンタルによる増収希望の場合

 

A B 敷地に2家屋増築150 m2建築費用は、下記の Forum Construction 評価により260 000 €+40 000 € (レンタル用家具購入)
= 300 000 € x 2 = 600 000 €。ツーリスト賃貸料金:シーズン中1週間 = 約 1400 

 

特典:上記3家屋を担保として、仏国銀行融資による2家屋建築費用調達可能。520 000 € の建築費用は3家屋の合計価値
    1 870 000 €(650 000 € + 660 000 € + 560 000 €)により十二分な担保となる   

    

    650 000 € =初期投資額  
    560 000 € = 300 000 €  (A敷地 + 260 000 €(建築費用)  

      660 000 € = 400 000 €  (B敷地 + 260 000 €(建築費用

 

注: 260 000 € は参考建築費用、敷地によって電気、水道、電話の接続費用を要する。

PARIS-TOSHI S.A.S.U                                                                                                               代表者:浅山恵美

商業登記番号:802 379 263 PARIS

職業登録番号:14004352 (ORIAS)

職業保険番号:P.C.P 120 140 495

不動産免許書  :  CPI 7501 2018 000 036 347

 

住所:24, rue du Docteur Germain Sée

   75016 Paris France

電話 :  33 (0) 1 75 51 93 69 

携帯 :  33 (0) 6 12 05 11 42

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