PARIS-TOSHI社よりの提案
PARIS-TOSHI 社は単なる不動産購入ではなく、南仏プロヴァンス、コート・ダ・ジュール地方一帯、敷地を伴った旧家屋購買を提案。
18∼19世紀にかけて外敵よりの防御の為、小高い丘に建てられた集落がこの地方の市町村の基礎となり、1960～80年代には、当時の低い建築密度係数の下に、広大な敷地に単独住宅が多々建設されました。
これらの建築家主は、現在80～90 歳以上の高齢に達し、加えて一人暮らしという状況で、精神面、特に経済面に於いて家屋の維持が難しいと言う状況に陥り、広い敷地の下に忘れられた様に、今日の単独家屋点在の状況が造り上げられました。
現在フランス市町村による都市計画は、遠く点在する地所への給水排水施設の設置費用削減等の為、ALUR法の制定、住宅地は年々市町村中心部への方向に向かっています。
村々の遠隔地に建てられた独立家屋とその敷地は、市町村の発展その膨らみと共に、現在ではその近郊地域と成りつつあります。
ALUR 法 (アリュール法）（2014年3月制定）
市町村都市計画法において建築密度制限緩和令
住宅家屋建築規定とその賃貸料金制度改正令
建築密度制限緩和令の結果：
過去1000 M2 にて１家屋建設可能（180 M2）
現在1000 M2 にて２～3家屋建設可能（各々150 M2）
（旧家屋物件例）
上記条令を踏まえ、
◾️1960∼80年代購入家屋地所、その家屋改造と増築例
N°1 の図は、日本企業が150 M2 の旧家とその敷地を含めて400 000 € にての購入を想定
250 000 € をかけて旧家屋完全改造。当時点での投資額は 650 000
€。改造家屋は上顧客へのバカンス接待、又は優秀社員へのインセンチィブ家族滞在などに使用、その空白時は旅行者への短期レンタルにて、家屋維持費用捻出（固定資産税、家屋保険、メンテナンス費用等）
特典：企業投資物件として原価償却欄における経理計上
N°２の図は数年後（５年~10年後）増築許可取得による土地価格
A.B
敷地分割地に増築許可の降りた場合：投資企業はA敷地を約
300 000 €、B 敷地を約 400 000 € にて売却可能。700 000 €の売却価格にて
投資原価完全回収 N°１図の投資金額 (650 000 €）＋50 000 €
A.B
敷地一括地に増築許可の降りた場合：土地価格は約 500 000 €、投資原価は 150 000 €に減少（650 000 € - 500 000 €）
特典：A.B 敷地分割売却の場合は、投資原価全額回収 ＋50
000 €
A.B 敷地一括 売却の場合は、初期投資原価 =150 000 €
収益効率：A.B 敷地分割売却の場合、初期投資額 650 000 € は、
地所売却により７00 000 € 回収 収益率108 %
( 図
N°１家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
５年後の土地売却にて年間収益率 ＝ 21.60 %
10年後の土地売却にて年間収益率 ＝ 10.80 %
収益効率：A.B 敷地一括売却の場合、初期投資額 650 000 €は、地所売却により500 000 € 回収 収益率
77%
( 図
N°１家屋によるこれまでの家賃収入、その物件価値の上昇は含まれず)
５年後の土地売却にて年間収益率 ＝ 15.40
%
10年後の土地売却にて年間収益率 ＝ 7.70 %
N°３の図はレンタルによる増収希望の場合
A B 敷地に２家屋増築150 m2建築費用は、下記の Forum Construction 評価により260 000 €＋40 000
€ (レンタル用家具購入)
＝ 300 000 € x 2 = 600 000 €。ツーリスト賃貸料金：シーズン中１週間 = 約
1400 €
特典：上記３家屋を担保として、仏国銀行融資による２家屋建築費用調達可能。520 000 €
の建築費用は３家屋の合計価値
1 870 000 €（650 000 € + 660 000 € +
560 000 €）により十二分な担保となる
650 000 € ＝初期投資額
560 000 € = 300 000 € (A敷地） + 260 000 €（建築費用）
660 000 € = 400 000 € (B敷地） + 260 000 €（建築費用）
注： 260 000 € は参考建築費用、敷地によって電気、水道、電話の接続費用を要する。
